1) Qu’est-ce que la clause résolutoire dans le contrat de bail ?
Le contrat de bail que vous avez signé contient très généralement une clause résolutoire.
En effet, même si elle est facultative dans les baux d’habitation, la clause résolutoire est très généralement insérée dans le contrat de bail que vous avez signé.
Cette clause résolutoire permet de sanctionner les manquements du locataire.
Ainsi, lorsque le locataire ne respecte pas les obligations qui sont contenues dans la clause résolutoire, le contrat risque d’être résilié, c’est-à-dire annulé, avec un risque d’expulsion.
2) Quelles sont les causes de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire ?
Il existe 3 causes de résiliation du contrat de bail (et donc d’expulsion) par l’effet de la clause résolutoire :
- La première et la plus fréquente de ces causes est le défaut de paiement des loyers et charges ;
- La deuxième est le défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
- Enfin, la troisième est le non-versement du dépôt de garantie ;
Lorsqu’au moins une de ces trois causes existe, le bailleur peut faire délivrer un commandement par huissier de justice.
Le processus de la clause résolutoire insérée au contrat de bail est simple :
- Le bailleur fait délivrer un commandement pour un impayé de loyer ou non-versement du dépôt de garantie, alors le locataire a 2 mois pour payer les loyers ou le dépôt de garantie. À défaut de payer dans ce délai de deux mois, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion.
- Dans le cadre d’un commandement envoyé au locataire pour défaut d’assurance, ce dernier a seulement 1 mois pour justifier qu’il est bien assuré contre les risques locatifs. S’il ne le fait pas dans ce délai, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion.
3) Quelles sont les formalités du commandement délivré par huissier ?
Le commandement est l’étape préalable pour engager une procédure d’expulsion sur le fondement de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
L’article 24 alinéa 1 et 7 g de la loi du 06 juillet 1989 rappel que la clause résolutoire, pour être effective et pour aboutir à une expulsion, doit préalablement faire l’objet d’un commandement délivré par un huissier de justice.
Actualité : la loi dite ELAN du 23 novembre 2018
La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a prévu un nouveau contenu et formalisme du commandement visant la clause résolutoire.
Avant la loi ELAN, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoyait que le commandement devait à peine de nullité :
- reproduire les dispositions de ce même article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;
- reproduire les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;
- reproduire l’article 7 g) alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 (dans le cas où le commandement concernerait un défaut d’assurance).
Depuis la loi ELAN, ce formalisme a été assoupli pour plus de clarté en venant modifier l’article 24 de la loi de 1989.
Ainsi, depuis le 1er septembre 2019, l‘article 24 de la loi du 06 juillet 1989 indique que désormais, mais toujours à peine de nullité, doit être reproduit dans le commandement de payer :
- la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
- la mention de la possibilité de saisir pour le locataire, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
Le signalement à la CCAPEX
En outre, signalons que, selon les cas, l’huissier de justice qui fait signifier le commandement visant la clause résolutoire devra également en informer la CCAPEX.
La CCAPEX est la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.
Si le bailleur est une personne morale, alors il faudra être particulièrement vigilant à ce signalement à la CCAPEX : l’assignation en expulsion ne sera recevable que si la CCAPEX a été informée du commandement au minimum deux mois avant.
4) Quelles sont les personnes susceptibles de recevoir le commandement de payer ?
C’est le locataire ou alors les colocataires qui reçoivent en priorité le commandement visant la clause résolutoire.
Mais, dans certains cas, ce commandement doit également être signifié à l’épouse ou l’époux ; il peut également être dénoncé à la caution.
L’incidence d’un éventuel époux ou d’une éventuelle épouse
Si le bailleur a connaissance du fait que son locataire est marié, alors le commandement devra également être signifié à l’époux ou à l’épouse.
L’incidence d’une éventuelle caution
Si une partie s’est portée caution dans le cadre du contrat de bail, alors le commandement visant la clause résolutoire devra lui être dénoncé, dans un délai de 15 jours.
C’est parfaitement logique et indispensable : la caution peut être tenue de payer solidairement la dette locative.
L'intervention du cabinet
Le Cabinet de Maître THAREAU, avocat à Marseille, intervient dans tous les litiges ayant trait aux baux d’habitation et dans toutes les étapes de la procédure d’expulsion.
- Lorsqu’une dette locative existe.
- Lorsqu’un défaut d’assurance existe.
- Lorsqu’un litige survient sur le dépôt de garantie.
- Lorsqu’une expulsion est sollicitée.
Dès qu’une dette locative existe, ou qu’un commandement de payer a été délivré, Maître THAREAU vous conseil sur la stratégie à entreprendre et analyse précisément tous les actes de la procédure.
Systématiquement un rendez-vous est prévu avec Maître THAREAU afin d’analyser tous les documents.
Le Cabinet vous conseil sur le meilleur choix des procédures possibles, dans un souci de célérité et d’efficacité :
- La procédure de référé expulsion devant le Président du tribunal d’instance ;
- La procédure d’expulsion devant le Tribunal d’instance statuant au fond ;
- La procédure en contestation du commandement et demande de délais de grâce devant le Tribunal d’instance.
Ainsi, Maître THAREAU intervient dans vos intérêts tout au long de la procédure d’expulsion et vous êtes informé en permanence de l’évolution de la procédure diligentée et de tous les actes rédigés dans vos intérêts.